日本 UR 團地是什麼？曾經被嫌老，如今卻重新受到年輕人喜愛

從曾實際兩度入住的經驗出發，帶你認識日本 UR 團地的歷史、住宅制度、居住環境，以及近年重新受到關注的原因。

前言｜為什麼想寫這篇

提到 UR，只要曾經在日本生活過的人，多半都不陌生。「不用禮金、免仲介費、不用保證人」，幾乎是大家對它的第一印象，也因此，不少人認為它是日本租屋最划算、CP 值最高的選擇。

我第一次接觸 UR，也正是因為這些原因。

當時剛到日本生活，身為外國人，能選擇的租屋物件並不多，還經常遇到需要保證人、租屋審核較嚴格等問題。相較之下，UR 的申請制度單純許多，因此成為我們在日本的第一個住處。

多年後，當我們再次從東京搬到神奈川生活時，在比較了許多租屋選項後，最後還是選擇先入住 UR。

也因為曾經住過兩個不同地區的 UR 團地，我親身感受到UR 的優缺點。它不只是有免禮金、免仲介費這些制度上的優勢，而是整體居住環境所帶來的生活品質。成熟的社區規劃、充足的綠地、公園與生活機能，以及住起來舒適、便利的環境，都讓我開始理解，為什麼近年愈來愈多年輕家庭願意選擇入住 UR。

更有趣的是，十多年前，許多日本人認為團地老舊、離車站遠，是屬於上一個世代的住宅；然而近幾年，隨著住宅翻新（リノベーション）、復古美學、簡約生活，以及遠距工作的興起，UR 團地反而重新受到年輕世代的關注，甚至成為許多人主動尋找的租屋選項。

除了自己的居住經驗之外，我身邊也有不少朋友長年住在 UR。有的人把它當成新婚後的第一個家，有的人在孩子出生後選擇搬進來，也有人因為長期住在 UR、降低了居住成本，最後順利存到購屋頭期款，搬進自己的房子。

這樣的轉變與身邊朋友的故事，也讓我開始想寫下這篇文章。

這篇文章除了會介紹 UR 的制度與特色，也會分享它的歷史背景、管理方式、居住環境，以及我實際生活後的觀察與感受。如果你正準備到日本生活、規劃到日本工作，或只是對 UR 感到好奇，希望這篇文章能帶你從不同的角度，重新認識這個獨具特色的日本住宅文化。

接下來，就讓我們從最基本的認識開始。

到底什麼是 UR？

什麼是 UR？日本獨有的住宅制度

什麼是 UR？

提到日本租屋，大多數人會先想到透過房仲租公寓（アパート）或大樓（マンション），但其實日本還有一種相當具有代表性的租屋制度 : UR 賃貸住宅（UR Rental Housing）。

UR 是 Urban Renaissance Agency 的縮寫，中文名稱為都市再生機構，是一個由日本政府設立的獨立行政法人，負責管理全日本約七十萬戶出租住宅，同時也肩負都市更新、社區再生等公共任務。

第一次接觸 UR 的人，很容易把它和「國宅」或「社會住宅」畫上等號，但這其實是一個常見的誤解。

UR 並不是專門提供低收入戶居住的福利住宅，而是一種介於公共住宅與民間租屋之間的獨特制度。另外，也不是只有日本人才可以申請入住，只要符合基本的租屋資格，不論是日本人、外國人、留學生，或是在日本工作的外籍人士，都可以向 UR 申請租屋。

另外，很多人也會把 「UR」 和 「團地（だんち）」 混為一談。

其實，「團地」指的是一種大型集合住宅社區的形式，只要是經過整體規劃、集中興建的住宅區，都可以稱為團地；而 UR 則是管理這些住宅的機構之一。

換句話說，UR 一定是團地，但團地不一定是 UR。

日本各地還有不少市營住宅、縣營住宅、公社住宅，以及民間企業開發的住宅社區，它們同樣屬於團地，只是管理單位、入住資格與租屋制度各有不同。

相較於一般民間租屋，UR 最廣為人知的特色包括：

• 不需要支付禮金（礼金）
• 不需要支付仲介費（仲介手数料）
• 不需要保證人
• 多數物件免更新費
• 可直接向 UR 申請租屋，不需透過房仲

也因為這些制度，大幅降低了租屋初期的負擔，無論是日本家庭、年輕上班族，還是外國人與留學生，都是 UR 的主要入住族群。

小提醒｜UR 不用保證人，但還是需要資格審查

很多人第一次接觸 UR，都會以為「不用保證人」就代表申請很容易，甚至不需要任何資格審查。

其實並不是。

UR 雖然不像公營住宅設有收入上限，也不需要抽籤，但仍會確認申請人是否具備穩定支付租金的能力。因此，會依照房租金額及申請人的身分，要求提供在職證明、收入證明，或一定金額以上的存款證明等資料。

另外，UR 的租金雖然採按月繳納，但入住時仍需支付敷金及當月租金，並不是入住後才開始付第一筆費用。

也就是說，UR 省下的是禮金、仲介費、更新費等初期成本，而不是完全沒有申請門檻。這也是許多第一次接觸 UR 的人，最容易誤解的地方。

不過，現在大家熟悉的 UR，其實並不是一開始就存在的制度。

它的誕生，與日本戰後的住宅危機，以及之後數十年的都市發展息息相關。

UR 的歷史

• 戰後住宅危機：住宅公團的誕生

UR 的故事，要從第二次世界大戰結束後開始說起。

戰後的日本百廢待舉，大量住宅在戰火中遭到破壞，加上人口快速集中到東京、大阪、名古屋等大城市，造成嚴重的住宅短缺。許多人只能住在狹小、老舊，甚至沒有完善設備的房屋裡。

為了解決住宅不足的問題，日本政府於 1955 年（昭和 30 年）成立「日本住宅公團（日本住宅公団）」，開始在全國大規模興建集合住宅，希望讓一般家庭也能住進安全、舒適且生活機能完善的居住環境。這就是日本團地文化的起點。

• 高度經濟成長：團地文化的黃金年代

1950 至 1970 年代，日本進入高度經濟成長期，大量年輕人湧入都市工作，也帶動住宅需求快速增加。

當時興建的住宅公團，不只是提供房子，更是完整規劃的生活社區。住宅周圍通常設有公園、學校、超市、郵局、診所與兒童遊戲場，形成一座座生活機能完善的社區。

對當時的日本人來說，能夠搬進住宅公團，是許多家庭努力追求的生活目標，也是邁向現代化生活的重要象徵。直到今天，許多昭和時代的電影、日劇與漫畫中，仍能看見團地的身影。

• 都市更新時代：從住宅公團到 UR

隨著住宅供給逐漸充足，日本政府也開始調整住宅政策。住宅公團歷經多次組織改制，先後成為住宅・都市整備公團、都市基盤整備公團，最後於 2004 年正式整合為「獨立行政法人都市再生機構（UR 都市機構）」。

現在的 UR，不再只是興建住宅，而是肩負都市更新、老舊社區再生、住宅管理等多元任務。

因此，今天看到的許多 UR 團地，雖然興建於昭和時代，卻透過耐震補強、設備更新與室內翻修（リノベーション），持續延續新的生命力，也讓許多原本被認為老舊的團地，重新受到年輕世代的喜愛。

為什麼只有日本有 UR？

很多人第一次接觸 UR，都會好奇：「台灣有國宅、新加坡有 HDB、香港有公屋，那 UR 到底有什麼不同？」

事實上，世界上不少國家都有政府或公共機構提供住宅，但它們的政策目的並不完全相同。例如，新加坡的 HDB 以購屋為主，是協助國民購屋的重要住宅政策；香港的公屋主要提供符合資格的低收入家庭承租；台灣近年推動的社會住宅，也以照顧有居住需求的特定族群為主要目標。

而日本的 UR 則採取另一種模式。是一種由公共機構經營的租賃住宅。希望透過公開、透明且穩定的租屋制度，提供一般民眾更多元的居住選擇，同時維持租屋市場的穩定發展。

因此，UR 不會因為收入高低決定是否能入住，而是以是否具備穩定支付租金能力作為主要審核條件。正因為兼具公共性與市場機制，UR 在世界各國的住宅制度中，也形成了相當具有特色的一種模式。

UR、公營住宅、民間租屋有什麼不同？

剛到日本找房子時，我一直以為租屋就跟台灣差不多，只要找到喜歡的物件就好。後來才發現，日本的住宅種類其實比我想像中還要多。

UR、公營住宅、市營住宅、縣營住宅、公社住宅……第一次看到這些名稱時，我也是一頭霧水，甚至一度以為它們都是「日本國宅」。但實際了解之後才知道，它們的定位其實完全不同。

有的是提供一般民眾承租，有的是政府的住宅福利政策，也有的是公司提供給員工居住的宿舍。如果先把這些住宅類型搞懂，之後無論是在日本租屋網站找房子，還是閱讀其他人的租屋分享，都會容易許多。

※ 公營住宅的申請資格、收入限制及抽籤方式，會依各地方政府規定而有所不同。

從這張表可以看出，UR 的定位介於公營住宅與民間租屋之間。是由 UR 都市再生機構統一管理，提供一般民眾申請入住，因此成為日本相當具有代表性的公共租賃住宅制度。

我為什麼選擇住 UR？

如同前言提到的，我一共住過兩次 UR 團地，而兩次入住的原因其實完全不同。

第一次入住，是剛到日本生活的時候。當時身為外國人，對日本的租屋制度幾乎一無所知，也沒聽過 UR。找房子的過程比想像中困難，不僅需要保證人，有些房東也不一定願意出租給外國人。就在有點不知所措的時候，公司同事向我推薦了 UR，我才第一次知道原來日本還有這樣的租屋制度。也因為申請流程相對單純，加上剛好很幸運地找到適合的房子，讓我順利展開在日本的生活。

第二次入住 UR，則是在幾年之後。

當時我們已經在東京市區的一般公寓住了四年多，開始想換個生活環境，因此決定搬到神奈川，體驗不同地區的生活。找房子時，我們並沒有設定一定要住 UR，而是一般公寓和 UR 都一起比較。

沒想到，這次反而讓我對 UR 有了完全不同的印象。

我原本以為 UR 的房源很多，應該不難找，實際開始看之後才發現，條件好的物件非常搶手。有些房源上午才刊登，下午就已經下架，速度比我想像中快得多。

後來有一天，我剛好看到一間新刊登的物件，照片看起來相當不錯，便立刻預約看房。到了現場才發現，屋況比照片還要好，整間房子都重新翻修過，廚房設備全部換新，地板也是重新鋪設，整體幾乎和新成屋沒有太大差別。

更重要的是，那個社區的生活機能非常成熟，超市、商店、公園一應俱全，距離車站步行約十分鐘，無論是環境還是交通，都很符合我們當時對生活的期待。

看完房後，我們幾乎沒有猶豫，當場就決定預訂。

實際住在 UR 是什麼樣的生活？我眼中的 UR 生活

前一章提到，我曾經入住過兩次不同地區的 UR 團地，而且很巧的是，兩次入住的房子，不但房型不同，就連屋齡、社區規模與居住環境也完全不一樣。

第一次入住的是東京都豐島區、靠近池袋一帶的 UR；第二次則是在幾年後搬到神奈川生活時，再次選擇入住 UR。正因為體驗過兩種截然不同的 UR，也讓我對它有了更完整的認識。

房子的格局

不知道大家有沒有看過《我們這一家》？

我第一次走進 UR 時，腦中第一個浮現的，就是花家的房子。

當然，我不是說花家住的就是 UR，只是那種住宅格局真的很有昭和時期集合住宅的味道。狹長的玄關、獨立式廚房、客廳與餐廳相連的配置，以及一家人圍坐吃飯的生活感，都讓我覺得非常熟悉。

如果你也是看《我們這一家》長大的，之後有機會參觀一些昭和時期的 UR 團地，或許也會有一種「原來動畫裡的家，真的存在」的感覺。

我入住的第一間 UR 是比較早期的 1DK 房型（1 房加餐廚空間），雖然屋內曾經整理過，但還是看得出歲月留下的痕跡。因為位於寸土寸金的池袋商業區，所以和一般人印象中的大型團地不太一樣，沒有大片綠地或中庭，而是一棟獨立的 UR 電梯住宅，公共空間也相對簡單。

小知識｜日本房型名稱怎麼看？

日本房型前面的數字代表房間數量，後面的 L（Living）、D（Dining）、K（Kitchen） 則代表公共空間配置。例如 1LDK 就是「一房＋客廳＋餐廳＋廚房」。

不過，對當時的我來說，這些都不是重點。周邊生活機能非常成熟，交通便利，加上找房子的過程一路跌跌撞撞，所以入住後最大的感受反而是：「終於在日本有了一個真正可以暫時安定下來的家了。」

幾年後搬到神奈川時，我們再次考慮 UR。這次入住的是重新翻修過的 1LDK（1 房加客廳、餐廳與廚房），不但空間比第一間大得多，採光也很好。廚房設備全部更新，地板重新鋪設，整體屋況幾乎和新房沒有太大差別。如果沒有事先知道，很難相信它其實也是一間屋齡不算新的 UR。

這個團地的規模也大得多，樓下有大片綠地、兒童遊戲場、停車場，以及規劃完善的垃圾集中區，整體生活環境讓我對 UR 有了完全不同的印象。

也是從這次入住開始，我才知道，現在許多 UR 都投入大量經費進行翻新（リノベーション），不少房子的屋況甚至不輸一般的新建住宅。

• 社區環境

除了房子本身之外，讓我印象很深刻的，還有 UR 的社區環境。

公共環境維護得相當乾淨。即使建築已有一定屋齡，草地有人定期整理、樹木修剪得整整齊齊，垃圾集中區也維護得井然有序，不會因為是老社區就顯得髒亂。

第二次入住的大型團地更能感受到整體規劃。樓下有兒童遊戲場、綠化空間和步道，每天都能看到孩子在遊戲、居民散步、有人遛狗，整個社區充滿生活感。我也很幸運，兩次入住期間都沒有遇過惡鄰居，幾乎沒有受到噪音影響。住在那裡的日子，生活一直都很平靜。

後來和幾位住在 UR 多年的朋友聊天，才發現不少人之所以願意一直住下去，除了租屋制度之外，更重要的是已經習慣這樣成熟、穩定的生活環境。

• 老房子帶來的小困擾

當然，老房子還是有一些讓我不太習慣的地方。印象最深刻的，就是浴室的對外窗。

它正對著公共走廊，每次洗澡時一定要把窗戶關好，再拉上不透光的窗簾，不然只要有人經過，就會讓人覺得少了點隱私。洗完澡後，又得把窗戶重新打開通風，讓浴室保持乾燥。

另一個比較困擾的是排水系統。

由於是昭和時期的舊型設計，浴室和洗衣機共用排水孔，只要頭髮累積比較多，就很容易排水不順，因此需要定期自己清理。

另外，池袋那間房子的小廚房也有一扇面向公共走廊的小窗戶。雖然採光不錯，但只要開始煮飯，外面的人就知道家裡有人。有一陣子還滿常遇到宗教團體按門鈴拜訪，其實蠻困擾的，有時正忙著準備晚餐，也只能放下手邊的事情去應門。

現在回想起來，這些其實都不是什麼嚴重的缺點，比較像是昭和時代住宅留下來的一些設計特色。只要住久了，也慢慢習慣了。

生活小插曲

第一次住 UR 時，因為家裡沒有陽台，而我又懶得跑到頂樓曬衣服，所以乾脆把衣服曬在窗戶外。沒想到，這個偷懶的決定，居然引來了一位意想不到的「訪客」，把我們嚇得不輕。

至於到底發生了什麼事，有興趣的話，可以看看我另外寫的那篇文章（笑）。

東京・生活隨筆 – 租房初體驗 × 新生活起點的找屋記

住了一段時間後，我對 UR 的一些觀察

這章完全以我的觀察來寫，不介紹制度，也不分析趨勢。如果有錯誤或待補充的地方，也請告知。

不同地區、不同年代興建的 UR 團地，屋況、格局與生活環境都可能不太一樣。住了一段時間後，我開始注意到一些當初看房時完全沒有想到的事情。這些或許不是決定租不租的關鍵，卻是每天生活都會接觸到的小細節，也讓我對 UR 有了和剛入住時不太一樣的認識。

• 社區規劃，比想像中成熟

我住過的兩個 UR，雖然規模差異很大，但都有一個共同點，就是整體規劃相當完整。

大型團地通常會規劃綠地、公園、步道、停車場，以及垃圾集中區，形成完整的生活圈；而像我第一次住在池袋的市區型 UR，雖然沒有大片公共空間，但因為位於市中心，周邊生活機能非常成熟，超市、便利商店、藥妝店、餐廳幾乎都在步行範圍內。

後來我才發現，UR 並沒有固定的樣貌，每個團地都有自己的特色。

• 老房子，不代表沒有人管理

不少 UR 團地屋齡都超過三、四十年，甚至更久。但真正入住之後，我反而對公共環境留下深刻印象。

草地有人整理、樹木定期修剪、垃圾集中區維持乾淨，樓梯和走道也很少看到髒亂。每天生活在這樣的環境裡，會慢慢感受到管理的重要性。

我也因此改變了對老社區的看法。房子可以有年紀，但只要持續維護，居住品質依然可以很好。

• 同一個團地，屋況可能差很多

第二次入住時，我租到一間幾乎全新翻修的房子，廚房、地板、牆面全部更新，如果沒有事先知道，很難相信它其實已有一定屋齡。

後來才知道，UR 並不是房客搬走就直接出租，而是會依照房屋狀況進行不同程度的整修。因此，即使是同一個團地，相同格局的房子，屋況也可能差異很大。如果真的考慮入住，我會建議一定要親自看房，不要只看建成年份。

• 統一管理，生活安心不少

另一個讓我很有感的地方，是 UR 採統一管理。一般租屋遇到設備故障，通常需要先聯絡房東，再由房東安排處理；UR 則有固定的管理窗口，報修、設備問題或公共設施相關事項，都有明確的聯絡方式。

雖然我沒有遇過嚴重的設備故障，但知道背後有一套固定流程，住起來確實比較安心。

每個 UR 團地，都有自己的特色

如果只看網路介紹，很容易以為所有 UR 都長得差不多。其實真正接觸之後就會發現，不同地區、不同年代興建的 UR 團地，生活環境、建築形式，甚至居住氛圍都可能截然不同。

有些位於熱鬧的市中心，有些則像一座自成一格的住宅社區；有些保留昭和時期的建築風格，也有不少經過翻新，展現完全不同的樣貌。

甚至在同一個行政區內，也可能分布著好幾個不同的 UR 團地，每個團地的規模、周邊機能與生活環境都不太一樣。因此，與其說「UR 是什麼樣子」，不如說每個團地都有自己的特色。

市區型與大型團地，各有不同

我第一次入住的是池袋的市區型 UR。因為位於市中心，周邊生活機能非常方便，走出社區就是商店街、超市、餐廳與車站，生活節奏也比較快。

第二次入住的神奈川大型團地，則完全是另一種感受。大片綠地、公園、步道、兒童遊戲場，加上完善的停車空間與公共設施，整個社區更像是一個成熟的生活圈。

兩次不同的居住經驗，也讓我發現，UR 並沒有固定的樣貌，而是會隨著所在地區、規模與興建年代，呈現完全不同的生活方式。

每個團地，也有自己的生活特色

除了環境不同之外，有些團地還會因為所在地區或社區規劃，而提供不同的生活服務。像我有朋友住的團地，住戶可以申請優惠的網路方案；也有些團地因為鄰近公共設施或地方資源，而享有較優惠的公共費用。

這些雖然不是每個團地都有，但也讓我發現，挑選 UR 時，其實不只是挑房子，也是挑一個適合自己的生活環境。

高齡友善設計，是不少團地的共同特色

日本早已進入高齡化社會，因此不少 UR 團地在規劃與更新時，也會考量不同年齡層的居住需求。

像我第二次入住的大型團地，就能明顯感受到這些細節。社區裡設有無障礙坡道，電梯加裝扶手，關門速度也比一般電梯慢一些，方便長者或行動不便者使用。住宅內也有不少貼心設計，例如浴室扶手，有些房型還設置了緊急求救按鈕等設備，降低居家生活的風險。

另外，部分團地也提供高齡者生活支援或定期關懷訪視等服務，讓長者能繼續安心住在熟悉的社區。（實際提供內容仍依各團地而有所不同。）

MUJI × UR，讓老團地有了新的樣貌

近年最具代表性的合作之一，就是 UR 與無印良品共同推動的 「MUJI × UR 團地改造計畫」。

這項計畫是在保留原有建築結構的前提下，重新規劃格局、改善生活動線，加入符合現代生活習慣的設計。我覺得它最大的意義，不只是把房子變漂亮，而是讓更多人重新思考：「老團地也可以很好住。」

這項合作也改變了不少人對團地的既定印象，讓更多年輕世代開始重新認識 UR。

我印象最深刻的團地 : 光之丘團地

如果要我分享一個印象深刻的大型 UR 團地，我會想到東京都練馬區的光丘團地。

整個團地緊鄰光丘公園，周邊有大型購物中心、圖書館、醫院、公立體育館等公共設施，生活機能相當完善，托育設施、兒童遊戲空間也十分充足。

我第一次走到那裡時，最大的感受就是，它已經不像一般人印象中的住宅社區，而更像是一個完整的生活圈。也因為如此，光之丘團地一直都是東京相當具有代表性的大型團地之一。

關於光之丘的相關文章可以參考 :

【東京賞櫻景點】光之丘公園的春日賞櫻，一期一會的櫻花之約

【東京銀杏景點】秋の風物詩 – 秋意正濃的銀杏之約．光之丘公園之秋

UR 為什麼又重新受到年輕世代關注？

如果是十多年前，提到團地，不少日本人的印象都是「老舊」、「離車站遠」、「只有老人住」。但近幾年，大家對於這樣的印象開始慢慢改變。

• 住宅翻新，改變了大家對老房子的印象

近年日本的住宅翻新（リノベーション）愈來愈普及，許多人開始重新接受老房子。像前一章提到的 MUJI × UR 團地改造計畫，就是一個很好的例子，也讓更多年輕人開始重新認識團地。

• 比起住得新，更多人開始重視住得舒服

以前租屋，很多人優先考慮的是新房、離車站近。現在則愈來愈多人開始重視採光、空間、綠地，以及整體生活環境。這些條件，剛好也是許多 UR 團地一直以來的特色。

• 遠距工作，改變了居住需求

疫情之後，遠距工作逐漸普及，不少人待在家的時間變長。因此，居住空間、社區環境與生活品質，也開始成為租屋時的重要考量，而不再只是通勤時間。

• 房租持續上漲，讓更多人重新比較租屋選擇

近幾年，東京等都市的租金持續上漲，讓不少人重新評估不同的住宅選擇。UR 雖然未必是租金最低，但成熟的生活環境與相對單純的租屋制度，也讓它重新受到不少租屋族的注意。

結語

寫這篇文章的過程，也讓我重新回想起自己在日本生活的那段日子。

第一次認識 UR，是因為剛到日本時找房子四處碰壁；第二次入住，則是在比較過不同的租屋選擇後，再次把 UR 列入考慮。兩次不同的居住經驗，不僅讓我對 UR 有了更深的認識，也讓我開始留意日本團地背後的住宅文化與生活方式。

這篇文章並不是想告訴大家 UR 一定比較好，也不是推薦每個人都去住。每個人的生活方式、預算、通勤需求都不同，適合自己的房子，自然也不會只有一種答案。

我只是希望，把自己實際住過兩次 UR 的經驗，以及這些年對團地的觀察整理下來。如果未來有人因為搜尋「日本租屋」而看到這篇文章，希望除了了解 UR 的租屋制度之外，也能認識它背後的歷史、社區文化，以及真實的居住樣貌。

對我來說，UR 不只是曾經住過的地方，也是我認識日本住宅文化的一個起點。而這些親身體驗，或許也是這篇文章最想分享的價值。